Le Plan de masse du projet : de l'existant à l'état futur
À quoi sert un plan de masse ?
Le plan de masse est une pièce nécessaire à l’instruction d’un dossier de permis de construire (PC) ou d’une déclaration préalable de travaux (DP).
Il peut être optionnel lorsque les travaux déclarés sont de petite envergure. En revanche, l’administration l’exige dès que le projet change l’emprise au sol ou la surface de plancher des constructions existantes. Dans le cas du permis de construire, le plan de masse est un document obligatoire au même titre qu’un plan de situation, plan de coupe et plan des façades.
Article publié le : 6 août 2019 et mis à jour le : 28 juillet 2025
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Ce document porte le nom de PCMI2 dans le cas d’une demande de permis de construire (Cerfa n° 13406) et DPC2 pour une déclaration préalable de travaux (Cerfa n° 16702).
Qu'est-ce qu'un plan de masse ?
Le plan de masse est la vue aérienne d’une parcelle cadastrale. Il permet d’illustrer l’état actuel du terrain, mais aussi l’état futur si des travaux sont prévus. On y indique les constructions, aménagements, accès, plantations, réseaux… existants ou modifiés en prenant soin de respecter l’échelle du plan.
Il faut bien différencier le plan de masse actuel et celui projeté après travaux. Dans le cadre d’une demande d’urbanisme, il faut fournir les deux plans pour signaler les modifications. En supplément des bâtiments et aménagements actuels, l’état futur contient les nouvelles constructions, modifications et démolitions effectuées sur la parcelle.
En plus de l’aspect graphique, le plan de masse est un document qui requiert des compétences techniques pour être correctement réalisé. L’urbanisme attend un plan suffisamment précis et complet afin de valider la conformité des travaux. En effet, il doit respecter l’échelle renseignée et les normes du dessin d’architecture.
Combien d'exemplaires du plan de masse faut-il fournir ?
Dans le cas d’un permis de construire, le demandeur doit déposer quatre dossiers complets en mairie. Par ailleurs, vous devez fournir seulement deux exemplaires dans le cas d’une déclaration préalable de travaux.
Par défaut, le plan de masse est obligatoirement présent en un exemplaire par dossier. Cependant, il faut parfois joindre cinq copies supplémentaires pour consultation par d’autres services. Ceux-ci sont sollicités si le projet est soumis à des contraintes particulières d’urbanisme : patrimoine historique, parc naturel, zone sensible…
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Quel est le contenu d’un plan de masse ?
Globalement, le plan de masse doit faire figurer les constructions et aménagements fixes sur la parcelle. Ces éléments doivent être correctement localisés, aux bonnes dimensions et à l’échelle. À ce sujet, le Code de l’urbanisme précise que le plan doit être côté dans les trois dimensions. Dans l’absolu, il faut ajouter les mesures en hauteur (coordonnées NGF) en plus des indications de largeur et profondeur sur un plan de masse.
C’est pourquoi ce document ne doit pas être confondu avec d’autres plans d’urbanisme comme le plan de situation ou le plan cadastral. Le premier permet uniquement de localiser une parcelle à plus grande échelle (commune, quartier…). Le second décrit la segmentation des zones et propriétés sur le territoire, l’emprise au sol des constructions déclarées et la distribution des voiries. Le plan de masse s’arrête aux limites d’un terrain, mais comporte plus de détails sur son aménagement.
En effet, l’administration attend un document lisible pour identifier les informations suivantes :
- Les constructions existantes, qui ont fonction d’habitat ou non (piscine, abri de jardin, garage, terrasse, dépendances, etc.)
- L’état futur, implanté sur le terrain et localisé dans le contexte de l’existant
- La topographie du terrain, ses niveaux, ses limites, ses accès ou encore les clôtures
- Les plantations, avec une représentation des arbres à abattre s’il y a lieu
- Les réseaux électriques, l’eau courante, les évacuations… existants mais aussi à modifier ou créer si le projet l’exige
- L’échelle utilisée, l’orientation vis à vis du nord, la localisation des photos jointes au plan…
Le plan de masse par Plan Assistance
Comment réaliser un plan de masse ?
Représenter les limites de la parcelle
Pour produire un plan de masse, la première étape est d’identifier les limites de la parcelle et sa référence cadastrale. Il faut ensuite disposer des dimensions précises du terrain, ainsi que son dénivelé actuel et après travaux. Si un bornage de la zone a déjà été effectué, un plan cadastral sera disponible sur le site cadastre.gouv.fr. Cette donnée est généralement suffisante pour poser les contours du plan de masse et choisir la bonne échelle. Dans tous les cas, il est déconseillé d’effectuer soi-même les mesures au risque de générer des erreurs. Si nécessaire, un géomètre expert peut réaliser des mesures précises et fournir un plan topographique fiable. Le coût de cette prestation n’est pas négligeable, mais justifié pour un terrain complexe n’ayant jamais été borné.
Localiser les constructions et aménagements existants
Avant de localiser le projet sur la parcelle, il faut dessiner les aménagements existants sur le plan de masse. Le positionnement des constructions est prioritaire, avec une implantation correcte avec les limites de propriété. S’ensuit le positionnement des voiries, accès, plantations, clôtures, ect. Attention à ne pas oublier les éléments non-visibles comme les réseaux enterrés ! Enfin, toutes les cotations doivent apparaitre pour permettre à l’instructeur de vérifier la cohérence des informations. Les principales hauteurs en fonction du terrain naturel doivent aussi être indiquées.
Plan de masse de l’état futur
Une fois le plan de l’existant terminé, il faut reproduire le même processus pour l’état futur. Le projet faisant l’objet de la demande administrative doit être clairement identifié. Pour cela, ne pas hésiter à utiliser des couleurs pour attirer l’attention sur les changements : constructions, aménagements paysagers, démolitions… Le service instructeur va aussi effectuer certains contrôles sur les terrassements prévus (imperméabilisation des sols, ruissellement des eaux de pluie…). C’est pourquoi il faut localiser les zones creusées ou remblayées avec les modifications d’altimétrie induites.
Plan de masse et règlementation
Félicitation ! Suite aux étapes précédentes, vous obtenez un plan de masse prêt à déposer en mairie. Mais cela ne vous assure en rien l’obtention d’une autorisation pour vos travaux. À la lecture du plan de masse, l’instructeur doit pouvoir identifier si le projet respecte la règlementation. En effet, l’urbanisme est régi par des règles (RNU, PLU, PLUi…) auxquels le projet doit se conformer. Avant tout, l’implantation des éléments avec les limites séparatives doit être correcte sur le plan de masse. Ajoutons les contraintes de hauteur, de matériaux ou encore de couleurs… qui augmentent le risque de refus du service instructeur pour une demande précipitée.
🎯 À noter
En cas d’absence du plan de masse, ou si les autres informations transmises ne permettent pas l’étude, l’instructeur déclenche une demande de pièces complémentaires.
Qui peut faire un plan de masse ?
Tout le monde peut dessiner une esquisse de plan sur une feuille de papier. Cependant, le service instructeur attend plus qu’un simple croquis pour accorder une autorisation d’urbanisme.
La création d’un plan de masse conforme est bien plus technique qu’il n’y parait. Il faut représenter beaucoup d’éléments avec des contraintes d’échelle et de cotation déterminantes. Il s’agit d’aboutir à une planche renseignant explicitement les informations précédemment citées, ce qui demande des compétences liées au dessin en bâtiment.
Bien plus, l’utilisation d’un logiciel spécialisé dans la saisie d’architecture est préférable au dessin du plan de masse sur papier. Cela assure la cohérence entre le plan du terrain existant et celui l’état futur. Mais la prise en main de ces outils est longue, sans pour autant empêcher les erreurs courantes. D’autant que, le dossier ne pourra pas aboutir en cas d’omission ou de présence d’une ambiguïté. Il faut avant tout éviter un refus de l’urbanisme pouvant compromettre le projet ou reporter les travaux.
C’est pourquoi il est recommandé de passer par un professionnel pour constituer le plan de masse du dossier de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. Plan Assistance vous propose l’accompagnement sur-mesure d’un expert pour faciliter votre démarche.
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Notre objectif : vous épargner les erreurs techniques et vous permettre de gagner du temps dans un contexte parfois complexe.
Questions fréquentes (FAQ) sur le plan de masse
Puis-je faire mon plan de masse moi-même ?
Quelle est l’échelle recommandée pour un plan de masse ?
Le plan cadastral suffit-il comme plan de masse ?
Combien coûte un plan de masse professionnel ?
Quels éléments doivent figurer sur un plan de masse ?
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