Tout savoir sur le Plan de Masse pour votre projet de construction
Le plan de masse est un document indispensable pour toute demande de permis de construire. Ce dessin technique représente votre terrain et les constructions projetées. Il permet aux instructeurs de visualiser votre intention et d’évaluer sa conformité aux règles d’urbanisme.
Découvrez dans cet article les éléments clés à inclure et les conseils de nos experts pour vous faciliter la tâche.
Article publié le : 6 août 2019 et mis à jour le : 3 janvier 2025
Qu'est-ce qu'un plan de masse ?
Le plan de masse est la vue aérienne d’une unité foncière constituée d’une ou plusieurs parcelles cadastrales. Il permet d’illustrer l’état actuel du terrain, ainsi que son état futur. On y indique les éventuelles constructions, aménagements, accès, plantations, réseaux… existants ou modifiés en prenant soin de respecter l’échelle du plan.
Il faut bien différencier le plan actuel et celui projeté après travaux. En supplément des bâtiments et aménagements actuels, l’état futur contient les nouvelles constructions, modifications et démolitions effectuées sur la parcelle.
Il est préférable de fournir 2 plans de masse, le premier représentant l’état existant et le second l’état futur, cela permet au service de l’urbanisme une meilleure lisibilité et compréhension du projet envisagé.
En plus de l’aspect graphique, le plan de masse est un document qui requiert des compétences techniques pour être correctement réalisé. L’urbanisme attend un plan suffisamment précis et complet afin de valider la conformité des travaux. En effet, il doit respecter l’échelle renseignée et les normes du dessin d’architecture.
À quoi sert ce plan ?
C’est une pièce nécessaire à l’instruction d’un dossier de permis de construire (PC) ou d’une déclaration préalable de travaux (DP).
Il peut être optionnel lors de la constitution d’un dossier de Déclaration Préalable de travaux. En revanche, l’administration l’exige dès que le projet change l’emprise au sol des constructions existantes. Dans le cas du permis de construire, le plan de masse coté dans les 3 dimensions est un document obligatoire au même titre qu’un plan de situation, plan de coupe et plan des façades.
À savoir !
Ce document porte le nom de PCMI2 dans le cas d’une demande de permis de construire (Cerfa n° 13406) et DP2 pour une déclaration préalable de travaux (Cerfa n° 13703).
Le plan de masse topographique vue par les urbanistes
Lorsqu’il s’agit de concevoir des espaces urbains fonctionnels et esthétiquement harmonieux, le plan de masse topographique devient un élément clé dans le processus d’urbanisme. En effet, la topographie d’une région influence directement la manière dont les différentes structures et aménagements peuvent être intégrés de manière efficace et durable. En analysant attentivement le relief naturel du terrain, les urbanistes peuvent concevoir des plans de masse topographiques qui tirent parti des avantages topographiques tout en minimisant les contraintes. Les collines, les vallées, et même les cours d’eau offrent des opportunités uniques pour créer des espaces publics attrayants, des parcs pittoresques et des quartiers résidentiels bien intégrés. Bien élaboré, il prend en compte la connectivité entre les différents niveaux du terrain, favorisant ainsi une circulation fluide et une utilisation optimale de l’espace. En somme, l’approche sensible à la topographie dans l’urbanisme permet de forger des communautés plus durables, en harmonie avec leur environnement naturel, tout en offrant une qualité de vie exceptionnelle à leurs habitants.
Quel est le contenu d’un plan de masse coté dans les 3 dimensions ?
Globalement, le plan de masse doit faire figurer les constructions et aménagements fixes sur la parcelle. Ces éléments doivent être correctement localisés, aux bonnes dimensions et à l’échelle. À ce sujet, le Code de l’urbanisme précise que le plan de masse doit être côté dans les trois dimensions. Dans l’absolu, il faut ajouter les mesures en hauteur (coordonnées NGF) en plus des indications de largeur et profondeur sur votre plan.
C’est pourquoi ce document ne doit pas être confondu avec d’autres plans d’urbanisme comme le plan de situation ou le plan cadastral. Le premier permet uniquement de localiser une parcelle à plus grande échelle (commune, quartier…). Le second décrit la segmentation des zones et propriétés sur le territoire, l’emprise au sol des constructions déclarées et la distribution des voiries. Le plan de masse s’arrête aux limites d’un terrain, mais comporte plus de détails sur son aménagement.
En effet, l’administration attend un document lisible pour identifier les informations suivantes :
- Les constructions existantes, qui ont fonction d’habitat ou non (piscine, abri de jardin, garage, terrasse, dépendances, etc.)
- L’état futur, implanté sur le terrain et localisé dans le contexte de l’existant
- La topographie du terrain, ses niveaux, ses limites, ses accès ou encore les clôtures
- Les plantations, avec une représentation des arbres à abattre s’il y a lieu
- Les réseaux électriques, l’eau courante, les évacuations… existants mais aussi à modifier ou créer si le projet l’exige
- L’échelle utilisée, l’orientation vis à vis du nord, la localisation des photos jointes au plan…
Exemples de plans de masse cotés dans les 3 dimensions par Plan Assistance
Comment réaliser un plan de masse gratuit ?
Représenter les limites de la parcelle
Pour produire un plan de masse, la première étape est d’identifier les limites de la parcelle et sa référence cadastrale. Il faut ensuite disposer des dimensions précises du terrain, ainsi que son dénivelé actuel et après travaux. Si un bornage de la zone a déjà été effectué, un plan cadastral sera disponible sur le site cadastre.gouv.fr. Cette donnée est généralement suffisante pour poser les contours du plan de masse et choisir la bonne échelle. Dans tous les cas, il est déconseillé d’effectuer soi-même les mesures au risque de générer des erreurs. Si nécessaire, un géomètre expert peut réaliser des mesures précises et fournir un plan topographique fiable. Le coût de cette prestation n’est pas négligeable, mais justifié pour un terrain complexe n’ayant jamais été borné.
Localiser les constructions et aménagements existants
Avant de localiser le projet sur la parcelle, il faut dessiner les aménagements existants sur le plan de masse. Le positionnement des constructions est prioritaire, avec une implantation correcte avec les limites de propriété. S’ensuit le positionnement des voiries, accès, plantations, clôtures, ect. Attention à ne pas oublier les éléments non-visibles comme les réseaux enterrés !
Coter votre plan de masse dans les 3 dimensions
Enfin, toutes les cotations doivent apparaitre pour permettre à l’instructeur de vérifier la cohérence des informations. Les principales hauteurs en fonction du terrain naturel doivent aussi être indiquées.
Représenter l’état futur
Une fois le plan de l’existant terminé, il faut reproduire le même processus pour l’état futur. Le projet faisant l’objet de la demande administrative doit être clairement identifié. Pour cela, ne pas hésiter à utiliser des couleurs pour attirer l’attention sur les changements : constructions, aménagements paysagers, démolitions… Le service instructeur va aussi effectuer certains contrôles sur les terrassements prévus (imperméabilisation des sols, ruissellement des eaux de pluie…). C’est pourquoi il faut localiser les zones creusées ou remblayées avec les modifications d’altimétrie induites.
Règlementation
Félicitation ! Suite aux étapes précédentes, vous obtenez un plan de masse prêt à déposer en mairie. Mais cela ne vous assure en rien l’obtention d’une autorisation pour vos travaux. À la lecture du plan de masse, l’instructeur doit pouvoir identifier si le projet respecte la règlementation. En effet, l’urbanisme est régi par des règles (RNU, PLU, PLUi…) auxquels le projet doit se conformer. Avant tout, l’implantation des éléments avec les limites séparatives doit être correcte sur le plan de masse. Ajoutons les contraintes de hauteur, de matériaux ou encore de couleurs… qui augmentent le risque de refus du service instructeur pour une demande précipitée.
À noter : En cas d’absence du plan de masse, ou si les autres informations transmises ne permettent pas l’étude, l’instructeur déclenche une demande de pièces complémentaires.
Qui peut faire un plan de masse ?
Tout le monde peut dessiner une esquisse de plan sur une feuille de papier. Cependant, le service instructeur attend plus qu’un simple croquis pour accorder une autorisation d’urbanisme.
La création d’un plan de masse conforme est bien plus technique qu’il n’y parait. Il faut représenter beaucoup d’éléments avec des contraintes d’échelle et de cotation déterminantes. Il s’agit d’aboutir à une planche renseignant explicitement les informations précédemment citées, ce qui demande des compétences liées au dessin en bâtiment.
Bien plus, l’utilisation d’un logiciel spécialisé dans la saisie d’architecture est préférable au dessin du plan de masse sur papier. Cela assure la cohérence entre le plan du terrain existant et celui l’état futur. Mais la prise en main de ces outils est longue, sans pour autant empêcher les erreurs courantes. D’autant que, le dossier ne pourra pas aboutir en cas d’omission ou de présence d’une ambiguïté. Il faut avant tout éviter un refus de l’urbanisme pouvant compromettre le projet ou reporter les travaux.
C’est pourquoi il est recommandé de passer par un professionnel pour constituer le plan de masse du dossier de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. Plan Assistance vous propose l’accompagnement sur-mesure d’un expert pour faciliter votre démarche.
Pourquoi choisir de faire appel à un professionnel ?
Depuis 2004, nous travaillons au quotidien avec les professionnels du bâtiment : architectes, constructeurs de maisons individuelles, maître d’œuvre… Notre équipe de dessinateurs est spécialisée en plan et demande d’urbanisme partout en France.
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