Le plan de masse du projet : de l'existant à l'état futur

Le plan de masse est un document à prévoir dans une demande d’urbanisme pour mes travaux. Pourquoi dois-je fournir des plans techniques précis dans mon dossier ?

Plan de masse

À quoi sert le plan de masse ?

Le plan de masse est une pièce nécessaire à l’instruction d’un dossier de permis de construire (PC) ou d’une déclaration préalable de travaux (DP).

Il peut être optionnel lorsque les travaux déclarés sont de petite envergure. En revanche, l’administration l’exige dès que le projet change l’emprise au sol ou la surface de plancher des constructions existantes. Dans le cas du permis de construire, c’est un document obligatoire au même titre qu’un plan de situation, plan de coupe et plan des façades.

À savoir !

Ce document porte le nom de PCMI2 dans le cas d’une demande de permis de construire (Cerfa n° 13406*06) et DP2 pour une déclaration préalable de travaux (Cerfa n° 13703*06).

Qu'est-ce qu'un plan de masse ?

Le plan de masse correspond à une vue aérienne de la parcelle concernée par le projet. Cette représentation graphique du terrain permet d’illustrer les constructions à édifier ou à modifier dans le cadre du projet. Afin de montrer l’impact des travaux à réaliser sur la parcelle, il faut fournir deux plans différents : l’un représentant l’état existant et l’autre l’état futur.

En plus de l’aspect graphique, le plan de masse est un document qui requiert des compétences techniques pour être correctement réalisé. En effet, il doit respecter l’échelle renseignée pour la description des bâtiments, plantations, voiries, clôtures, etc.

Combien d'exemplaires du plan faut-il fournir ?

Dans le cas d’un permis de construire, le demandeur doit déposer quatre dossiers complets en mairie. Par ailleurs, vous devez fournir seulement deux exemplaires dans le cas d’une déclaration préalable de travaux. Par défaut, le plan de masse est obligatoirement présent en un exemplaire par dossier. Cependant, il faut joindre cinq copies supplémentaires pour consultation par d’autres services, toutes demandes confondues.

Quel est le contenu d’un plan de masse ?

Globalement, le plan de masse doit faire figurer les constructions et aménagements fixes sur la parcelle. Ces éléments doivent être correctement localisés, aux bonnes dimensions et à l’échelle. À ce sujet, le Code de l’urbanisme précise que le plan doit être côté dans les trois dimensions.

En effet, l’administration attend un document lisible pour identifier les informations suivantes :

  • Les constructions existantes, qui ont fonction d’habitat ou non (piscine, abri de jardin, garage, terrasse, dépendances, etc.)
  • L’état futur, implanté sur le terrain et localisé dans le contexte de l’existant
  • La topographie du terrain, ses niveaux, ses limites, ses accès ou encore les clôtures
  • Les plantations, avec une représentation des arbres à abattre s’il y a lieu
  • Les réseaux électriques, l’eau courante, les évacuations… existants mais aussi à modifier ou créer si le projet l’exige
  • L’échelle utilisée, l’orientation vis à vis du nord, la localisation des photos jointes au plan…

Le plan de masse par Plan Assistance

Comment réaliser un plan de masse ?

Représenter les limites de la parcelle

Pour produire ce document, la première étape est d’identifier les limites de la parcelle et sa référence cadastrale. Il faut ensuite disposer des dimensions précises du terrain, ainsi que son dénivelé actuel et après travaux. Si un bornage de la zone a déjà été effectué, un plan cadastral sera disponible sur le site cadastre.gouv.fr. Cette donnée est généralement suffisante pour poser les contours du plan de masse et choisir la bonne échelle. Dans tous les cas, il est déconseillé d’effectuer soi-même les mesures au risque de générer des erreurs. Si nécessaire, un géomètre expert peut réaliser des mesures précises et fournir un plan topographique fiable. Le coût de cette prestation n’est pas négligeable, mais justifié pour un terrain complexe n’ayant jamais été borné.

Localiser les constructions et aménagements existants

Avant de localiser le projet sur la parcelle, il faut dessiner les aménagements existants sur le plan. Le positionnement des constructions est prioritaire, avec une implantation correcte avec les limites de propriété. S’ensuit le positionnement des voiries, accès, plantations, clôtures, ect. Attention à ne pas oublier les éléments non-visibles comme les réseaux enterrés ! Enfin, toutes les cotations doivent apparaitre pour permettre à l’instructeur de vérifier la cohérence des informations. Les principales hauteurs en fonction du terrain naturel doivent aussi être indiquées.

Plan de masse de l’état futur

Une fois le plan de l’existant terminé, il faut reproduire le même processus pour l’état futur. Le projet faisant l’objet de la demande administrative doit être clairement identifié. Pour cela, ne pas hésiter à utiliser des couleurs pour attirer l’attention sur les changements : constructions, aménagements paysagers, démolitions… Le service instructeur va aussi effectuer certains contrôles sur les terrassements prévus (imperméabilisation des sols, ruissellement des eaux de pluie…). C’est pourquoi il faut localiser les zones creusées ou remblayées avec les modifications d’altimétrie induites.

À noter : En cas d’absence du plan de masse, ou si les autres informations transmises ne permettent pas l’étude, l’instructeur déclenche une demande de pièces complémentaires.

Qui peut faire un plan de masse ?

Tout le monde peut dessiner une esquisse de plan sur une feuille de papier. Cependant, le service instructeur attend plus qu’un simple croquis pour accorder une autorisation d’urbanisme.

La création d’un plan de masse conforme est bien plus technique qu’il n’y parait. Il faut représenter beaucoup d’éléments avec des contraintes d’échelle et de cotation déterminantes. Il s’agit d’aboutir à une planche renseignant explicitement les informations précédemment citées, ce qui demande des compétences liées au dessin en bâtiment.

Bien plus, l’utilisation d’un logiciel spécialisé dans la saisie de plan est préférable au dessin sur papier. Cela assure la cohérence entre le plan du terrain existant et celui l’état futur. Mais la prise en main de ces outils est longue, sans pour autant empêcher les erreurs courantes. D’autant que, le dossier ne pourra pas aboutir en cas d’omission ou de présence d’une ambiguïté. Il faut avant tout éviter un refus de l’urbanisme pouvant compromettre le projet ou reporter les travaux.

C’est pourquoi il est recommandé de passer par un professionnel pour constituer le plan de masse du dossier de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. Plan Assistance vous propose l’accompagnement sur-mesure d’un expert pour faciliter votre démarche.

Pourquoi choisir de faire appel à un professionnel ?

Depuis 2004, nous travaillons au quotidien avec les professionnels du bâtiment : architectes, constructeurs de maisons individuelles, maître d’œuvre… Notre équipe de dessinateurs est spécialisée en plan et demande d’urbanisme partout en France.

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